不動産売却時における心理的瑕疵とは？売却にどんな影響があるの？

「心理的瑕疵ってどんな物件のことなのだろう？」
なんとなく聞いたことはあるけれど、詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。
この記事では不動産取引における心理的瑕疵が物件に与える影響や告知義務について解説いたします。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とは、買主に心理的な抵抗が生じる可能性のあることがらをいいます。
不動産取引において、物件の重大な欠陥を「瑕疵」といいますが、ほとんどの場合は外壁のひび割れや雨漏りなど建物の構造上の欠陥を指します。
しかし、心理的瑕疵は買主に直接的な損害がなくても「買いたくない、住みたくない」と感じる心理的な抵抗のことです。
具体的には、過去に殺人事件や自殺が起きた物件などのことで「事故物件」とも呼ばれています。
また、物件周辺に反社会的勢力の事務所がある場合や、異臭問題や騒音など住民とのトラブルを抱えている場合も心理的瑕疵物件とされます。
ただ、これまでは心理的瑕疵物件に関して告知する必要の有無や告知内容について明確な判断基準がなく、不動産会社によって異なっていたのも事実です。
そこで、令和3年10月に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
このガイドラインには心理的瑕疵物件の告知義務の範囲や期間が明示されており、より安心安全な取引がおこなわれることが期待されます。

心理的瑕疵についての告知義務

心理的瑕疵は契約の締結に大きな影響を与えるため、重要事項説明書に記載してあらかじめ買主へ告知と説明をしなければなりません。
不動産を売却する際には調査を通じて判明した範囲で買主に告知する必要があります。
もしも、その事実を知っていながら告知をしなかった場合には、告知義務違反として損害賠償を請求される可能性が高いでしょう。

心理的瑕疵が物件の価値に与える影響とは？

ガイドラインが制定されてまだ日が浅いため、今後どう変わるか分からないところもありますが、一般的に心理的瑕疵物件は避けられてしまう現実があるといえます。
物件自体の欠陥はなくても、心理的瑕疵が物件価値へ与える影響は大きいでしょう。
また、売却金額も周辺相場よりも1割～2割程度は安くなるので、値引きも考えておく必要があります。
さらにクリーニングや大がかりなリフォームが必要になると、その分の費用も必要になりますので手元に残る金額は少なくなります。

まとめ

心理的瑕疵物件の売却をするときは、あらかじめ不動産会社へ伝えておくことが大切です。
事前準備をしっかりおこなうことでトラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却活動をおこなうことができるでしょう。
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