不動産売却におけるインスペクションとは？メリットや費用についてご紹介！

既存住宅の流通量が増えている影響で、近年インスペクションへの関心が高まっています。
しかし、「言葉は知っているけど何をするかはよくわからない」など一般的にはまだまだ認知されていないのが現状です。
今回はインスペクションの目的やメリット、実施する際の費用についてご紹介します。
さいたま市、越谷市で不動産売却を検討している方はぜひご参考にしてください。

不動産売却時におこなうインスペクションとは

新築住宅の価格高騰や、リフォーム、リノベーションという言葉が世間一般に定着した影響もあり、既存住宅（すでに利用されている、または建物が建ってから1年以上経過する住宅）の市場は年々拡大しています。
それに伴いインスペクションへの関心も少しずつですが高まっています。
インスペクションとは「精査、点検、検査」といった意味ですが、不動産売却でのインスペクションとは何を表すのでしょうか。

関心が高まるインスペクションについて

インスペクションとは専門家が建物の検査をおこない、建物の劣化や欠陥がないかを調査することです。
インスペクションで調査する主な部分は以下のとおりです。

• 基礎や柱、梁などの構造耐力上主要な部分
• 屋根や外壁など室内への雨水の侵入を防ぐ部分
• 給排水管などの日常生活をおこなううえで劣化が生じる部分

対象となる建物は既存住宅で、事務所や店舗、新築住宅（建築工事完了から1年以内でかつ利用されていない住宅）は対象となりません。
近年インスペクションに関心が集まっている理由は以下の2点があります。

• 2018年の宅地建物取引業法（宅建業法）改正により、インスペクションの説明が義務化された
• 既存住宅の流通市場が拡大している

なお、2018年の宅建業法改正においてはインスペクションの「実施」については義務化されていませんので、実施については売主の判断に委ねられます。

インスペクションをおこなう目的について

インスペクションの目的は建物の基礎や屋根、柱など普段見ることができない部分の劣化や欠陥の有無を明らかにすることです。
普段見えない部分の調査をおこない、調査報告書などにまとめて見える化することで、建物の品質を保証することができます。
また、2020年4月の民法改正で売主責任についての制度が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。
瑕疵担保責任では売主の責任範囲は「隠れた瑕疵」に限定されていましたが、契約不適合責任では契約書に記載されていないことは原則として売主責任となり、責任を負う範囲が広がっています。
ですので、契約不適合責任のトラブルを防ぐためには売却する不動産の調査をおこない、細かいところまで契約書に明記することが重要です。
インスペクションは建物の細部の状態まで明らかにできますので、後々のトラブルを避けるためにも大きな意味合いがあります。

インスペクションをおこなうタイミングについて

不動産売却をおこなう際の基本的な流れは以下のとおりです。

• 価格査定を不動産会社に依頼する
• 媒介契約を締結する
• 売却活動の開始する
• 購入希望者が見つかれば売買契約の締結と不動産の引渡しをおこなう

2018年の宅建業法改正により不動産会社は媒介契約を締結する際にインスペクションの説明を必ずおこなうようになりました。
インスペクションを実施したい場合は、不動産会社からインスペクションの説明を受けたタイミングで専門家のあっせんを依頼すると良いでしょう。
また、建物の状態は売却価格に大きな影響を与えますので、価格査定をおこなう前にインスペクションを実施するのも1つのタイミングとなります。

不動産を売却するうえで、インスペクションのメリットとデメリットは？

インスペクションは建物の見えない部分の状況まで確認できる制度なので、既存住宅の購入者にとってはメリットのある制度でしょう。
それでは不動産を売却する側から見ると、インスペクションのメリットとデメリットはあるのでしょうか。
ここでは売主目線でのメリットとデメリットを確認していきます。

メリット①物件の価値を高めることができる

インスペクションを実施すれば、建物の状態を把握することができます。
状況を把握することにより効果的な修繕をおこなうことができますので、費用を抑えながら売却する不動産の価値を高めることが可能です。
また、良好な調査結果がでた場合、同じ築年数の建物よりも高い売却価格で成約できる可能性も高くなります。

メリット②早期に売却することができる

既存住宅の購入者が不安に思うことの１つが建物の状態です。
建物の消耗は使い方によって大きく変わってきますので、使い方が悪いと築年数以上に建物の状態が悪いということもよくあります。
インスペクションは専門家によって調査がおこなわれ、建物の状態が明らかにされますので、購入者は調査結果を見て購入するかを検討することができます。
建物の状態を把握できれば購入者は安心して既存住宅の検討ができますので、スムーズな売却につながります。

メリット③売却後のトラブル回避に繋がる

既存住宅の売買をおこなう際、売主も気づいていない不具合によって引渡し後に売主と買主との間でトラブルになることはよくあります。
そして、トラブルが解決しない場合、契約解除や損害賠償請求にまで発展する可能性があります。
しかし、インスペクションを実施していると、契約段階において建物の状態を把握することが可能です。
万が一建物に劣化や欠陥があったとしても買主は合意の上契約することとなりますので、売却後にトラブルとなる可能性は大幅に低くなるでしょう。

デメリット①調査するのに時間がかかる

インスペクションをおこなうためには不動産会社からあっせんを受けるなどして専門家に依頼しなければいけません。
調査依頼から建物の状況報告書を受領するまでには2週間程度の時間を要します。
調査日の日程調整がつかなければ1か月ほどかかることもあるでしょう。
引越しなどスケジュールの都合で不動産の売却を急いでいる方は実施する時間がない可能性があります。

デメリット②建物の修繕が必要となる場合がある

インスペクションの結果、建物の劣化や欠陥が見つかれば修繕をおこなう必要があります。
修繕費用は修繕する部位や劣化具合によって変動しますので、費用が高額になるケースもあります。
また、インスペクションの結果判明した修繕を売却時にはおこなわず、購入者におこなってもらうことも可能です。
しかしこの場合、値段交渉の材料とされる可能性もありますので注意が必要です。

不動産売却時におこなうインスペクションの費用はどれくらいかかるの？

インスペクションを検討する際に気になることの1つが費用かと思います。
費用は依頼する専門家によって異なりますが、ある程度の相場がありますので、こちらを目安にしてください。

調査費用について

インスペクションの相場は5万円程度です。
戸建てに関しては延床面積に応じて価格が変動し、5～7万円程度になります。
費用には専門家の人件費や交通費、報告書作成費用などが含まれます。
なお、上記金額は基本料金で、給排水管や天井裏の調査は別途オプションとしている場合もあります。
より詳細な調査をおこなうと10万円以上になることもあるので、検討する際は専門家と協議の上、どこまでの範囲を調査するかを決めていくのが良いでしょう。
また、料金を確認するために見積もりを取ることも効果的です。

まとめ

この記事ではインスペクションについてご紹介しました。
不動産を売却する際に早期の売却を実現したい、引渡し後のトラブルを回避したいとお考えの方にとって、インスペクションは有効な手段です。
しかし、インスペクションは2018年にようやく説明が義務化されたこともあり、ご自身でお調べになられるには情報が多くはありません。
インスペクションについてお悩みの方は、一度不動産会社に問い合わせてみてください。
株式会社永大はさいたま市、越谷市を中心に不動産売却のご相談を承っております。
お悩み事がありましたら、お気軽にご相談ください。