不動産の任意売却とは？基本的な知識や流れとメリット・デメリットをご紹介！

不動産売却を検討する理由の1つとして住宅ローンの支払いが苦しくなることが挙げられます。
住宅ローンを計画的に返済していても、思いもよらないことで経済的な事情が変わってしまうことはよくあります。
その際に検討する売却方法が任意売却です。
今回は任意売却の基本的な知識や流れ、メリット・デメリットをご紹介します。
さいたま市、越谷市で不動産売却を考えている方はご参考にしてください。

任意売却って何？どのような場合におこなわれるの？

経済的な事情の変化により、住宅ローンの支払いが計画的におこなえなくなることは誰にでも起こりうることです。
住宅ローンの支払いが滞ると、債権者である金融機関は不動産を競売にかけますが、競売をおこなう前に検討する売却方法の一つが任意売却です。
ここでは任意売却の基本的な内容を確認します。

任意売却とは

任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった際、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。
一般的に不動産を売却するには住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが必要となります。
ですので、任意売却をおこなうのはローンの残債が売却価格を上回ってしまう（オーバーローン）場合です。
通常、住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は該当する不動産を競売にかけて売却価格をローンの返済に充てようとします。
しかし、競売は通常の不動産取引に比べて売却価格が低くなる傾向があります。
一方、任意売却では通常の売却活動をおこなうことができるので、相場価格に近い価格での不動産売却が可能です。

任意売却をおこなうケースについて

任意売却を検討するケースは以下が考えられます。

• リストラや病気が理由で収入が減ってしまい、住宅ローン返済の目処が立たない
• 賃貸経営する不動産の家賃収入が住宅ローン返済額を大きく下回っている

なお、任意売却は金融機関の合意が必要となりますので、上記のケースに当てはまったとしても売却できない場合があります。
たとえば、金融機関との信頼関係が崩れていれば、任意売却の合意を得られないこともあるでしょう。

通常の不動産売却との違いについて

通常の不動産売却では住宅ローンが完済されているか、完済できる資金が用意されていることが条件となります。
完済のための資金は不動産の売却価格が充てられることが多いです。
売却理由が住み替えなどの場合、売却価格でローンが完済できる状態であれば、金融機関の合意は必要ありません。
一方、任意売却をおこなう場合はローンの残債が売却価格を上回るため、金融機関の合意が必要となります。
また、売却価格や売却期間については通常の取引では不動産会社と相談しながら自由に設定できますが、任意売却では自由に設定できず、金融機関との協議をおこなわなければなりません。

任意売却をおこなううえでのメリットとデメリットは？

任意売却には通常の不動産売却や競売と比較した際のメリットやデメリットがあります。
メリットとデメリットそれぞれの特徴を理解しておくことが大切です。

任意売却のメリット①通常の不動産取引同様の売却活動をおこなえる

住宅ローンの支払いが滞ると、不動産は金融機関によって競売にかけられます。
競売は短期間でおこなわれるため、購入リスクが高くなり、売却価格が通常の7割程度になってしまう傾向があります。
一方、任意売却は通常の不動産取引と同じ売却活動をおこなうため、競売による売却価格よりも高い価格での売却が期待できます。

任意売却のメリット②周囲に知られず売却することができる

競売では一般的にインターネットや紙面で競売不動産の情報が公開されます。
この場合、周囲に住宅ローンの支払いが滞っている事実が知られてしまう恐れがあるでしょう。
任意売却は通常の売却活動がおこなわれますので、住宅ローンの滞納を周囲に知られずに売却することが可能です。

任意売却のメリット③自己資金が不要

不動産売却をおこなう際には、仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかります。
諸費用は売却価格の3～5%程度といわれていますが、通常の不動産売却ではこの費用を自己資金で準備しておかなければいけません。
しかし、任意売却では、諸費用を売却価格から差し引くことができます。
急に売却しなければならず自己資金が用意できない場合でも、売却をおこなうことが可能です。

任意売却のデメリット①自ら売却活動をおこなわなければならない

任意売却は通常の不動産売却と異なり、売却活動の期間に制限が与えられます。
売却活動が長引くと競売にかけられる恐れがあるからです。
そのため、期間内に売却を完了するために自ら買主探しをおこなう必要が出てくる場合があり、手間や時間が取られてしまう可能性があります。

任意売却のデメリット②オーバーローンによる経済的負担が大きくなる

任意売却ではオーバーローンになるため、売却が完了しても残債を支払う必要があります。
その一方で、売却後も住まいを確保する必要があるので、経済負担がどうしても大きくなってしまいます。
なお、任意売却ではローン残債を分割返済することが可能です。
金融機関との協議が必要ですが、一般的な月々の返済額は5千円から3万円程度と言われております。

任意売却の流れは？

ここまで任意売却の基本的な知識とメリット・デメリットをご紹介しました。
最後に任意売却がどのような流れでおこなわれるかについて確認していきます。

売却価格の査定と残債を確認する

任意売却をおこなううえでの第一歩はご自身の現状を把握することです。
住宅ローンの支払いが難しくなった際、まずローン残債がどれくらい残っているのかを確認します。
そして、所有する不動産が実際にいくらで売れるのかを査定します。
価格査定は不動産会社に依頼するのが一般的です。
この際、査定価格が適切なのかを確認し、価格根拠を明確にするようにしましょう。
売却価格が相場と乖離していると、売却が間に合わず競売になってしまったり、そもそも金融機関の任意売却の合意を得られなかったりすることがあります。

金融機関に任意売却の同意を得る

価格査定の結果、査定価格がローン残債を上回る場合は通常の売却活動をおこなうことが可能です。
しかし、住宅ローンの支払いは滞っている状態ですので、そのままにしていると不動産が競売にかけられる恐れがあります。
速やかに売却活動を開始し、早期の売却を実現することが重要です。
反対に、オーバーローンとなる場合は金融機関との協議をおこない、任意売却の合意を得る必要があります。
この際には、売却価格や売却期間についても金融機関との協議の上決定します。

不動産の売却活動をおこなう

金融機関から任意売却の合意が得られれば売却活動をおこなっていきます。
売却活動は通常の不動産売却と同様の活動ですので、不動産会社との媒介契約の締結や内覧の準備をおこなっていきます。
注意しなければいけないのは売却活動をおこなう期間が決まっている点です。
期限が近づくと売却価格を優先するか早期に売却が決まることを優先するかの決断を迫られることとなります。
売却活動については依頼する不動産会社と話し合いながら、計画的におこなうことが重要です。

売買契約を締結し、決済・引渡しをおこなう

売却活動の結果、買主が見つかれば売買契約の締結と決済をおこないます。
契約内容は後々のトラブルになることがありますので、双方が納得いくまで協議することが必要です。
決済が終わり不動産の引渡しを済ませれば売却活動は完了です。
なお、通常の不動産取引における売却活動の期間は価格査定から引渡しまで3か月から半年程度と言われております。
任意売却では、金融機関との協議が加わるため、もう少し長めの期間を見ておくほうが良いでしょう。

まとめ

任意売却は競売に比べて売却価格が高くなるなどメリットのある売却方法です。
金融機関の合意が得られるのか、ローン残債の支払いがおこなえるかといった不安もありますが、適切な価格査定や返済計画をおこなえばスムーズに進めることができます。
そのためにも良好なパートナーとなる不動産会社を選ぶことが重要となります。
株式会社永大はさいたま市、越谷市を中心に不動産売却の相談を承っております。
お困りごとやお悩みがありましたら気軽にお問い合わせください。