2022-10-18
貸倉庫の査定では、収益還元法という方法が使われています。
しかし、収益還元法での査定は普通の査定とどう違うのかわかりづらいですよね。
ここではさいたま市や越谷市で貸倉庫の売却を検討中の方に向けて、収益還元法とはどんなものなのか解説します。
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貸倉庫や賃貸物件などの事業用不動産の査定では、収益還元法が利用されることが多くあります。
収益還元法とは、その貸倉庫や賃貸物件が将来的に生み出す利益をベースに現在の価値を求める方法です。
収益還元法には直接還元法DCF法という二つの計算方法があります。
直接還元法とは、1年間の純利益÷還元利回り=不動産価格の計算式で計算するものです。
還元利回りとはその貸倉庫を何%の利回りで買いたい人がいるか?というもので、取引事例などから算出します。
DCF法とは、毎期の純利益の現在価値の合計値+将来の売却価格の現在価値=不動産価格の計算式で計算するものです。
DCF法は直接還元法に比べ、賃貸料下落などのリスクも盛り込んだ複雑な計算式が使用されるためより計算精度が高いものとなります。
ただし、多くの不動産会社では貸倉庫などの事業用不動産の計算には直接還元法で査定をしています。
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貸倉庫の査定ではよく収益還元法が使われますが、他にも不動産を査定する方法はあります。
不動産査定でよく使われるのは積算法です。
収益還元法と積算法の大きな違いは、収益を考慮するかどうかです。
また、積算法は土地と建物を別々に計算しますが収益還元法は土地と建物はセットで計算します。
これは貸倉庫などの事業用不動産では収益が重要となるため「その不動産の稼ぐ力」を考慮する収益還元法が使われるのです。
不動産査定で使われる査定方法に、取引事例比較法というものもあります。
これは主に中古住宅の評価に使われるもので、その物件と似ている物件の実際の取引事例から評価するというものです。
取引事例比較法でも収益は考慮されません。
貸倉庫の査定をするとき、ほかの査定方法と違い収益還元法で査定されると前述しましたが、収益還元法は収益がベースとなるため貸倉庫の査定を高くしたい場合には賃貸収入を増やしたりや空きを減らしたりして収益を増やすことが必要です。
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収益還元法は貸倉庫など事業用不動産の査定に使われる方法で、将来的にその不動産が生み出す利益をベースに査定をするものです。
直接還元法とDCF法がありますが、一般的には直接還元法が使われます。
不動産の査定には積算法や取引事例比較法などもありますが、貸倉庫などの事業用不動産の査定には収益を考慮する収益還元法となります。
収益還元法では、賃貸収入を増やしたり倉庫の空きを減らしたりすることで収益を増やし査定を高くすることができます。
私たち「永大」では、さいたま市、越谷市を中心に不動産の買取をおこなっております。
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