相続時の不動産売却における注意点と売却方法の選択肢とは

相続した不動産の売却で悩んでいるという方はいませんか？
「親から不動産を相続したものの住む予定がない」「相続人が複数いる」などの理由で、不動産売却を考えるケースも珍しくありません。
そこで今回は、相続した不動産を売却する方法や注意点について解説します。
さいたま市や越谷市で相続不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続時の不動産売却で覚えておきたい注意点とは

相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却の場合と異なる注意点がいくつかあります。

相続した不動産を売却する際の注意点1：相続人同士のトラブル

不動産に限った話ではありませんが、相続の際にもっとも気を付けるべき注意点が相続人間のトラブルです。
とくに不動産は現金のように簡単に分割ができないため、より慎重に話し合いを進める必要があります。
不動産の相続人が複数いる場合は、次のような方法を検討しましょう。
換価分割
換価分割とは、不動産売却によって相続不動産を現金化してから、相続人同士で分割する方法のことです。
現金化したあとは公平な分割が可能なため、相続人同士のトラブルを生みにくい方法だとされています。
現物分割
相続する財産が複数ある場合は、現物分割という選択肢もあります。
現物分割とは、売却などをせず、財産を現物でそれぞれが相続する方法のことです。
たとえば、相続人の一人が「不動産A」を相続し、もう一人が「不動産B」を相続、もう一人は「預貯金」を相続するなど、各財産をそれぞれがそのままの形で相続します。
相続されたあとは基本的に自分の判断で不動産売却を進めることができますが、「何を誰が相続するのか」という話し合いは必要です。

相続した不動産を売却する際の注意点2：遺産分割協議の進め方

相続人が複数いる場合は、換価分割と現物分割のどちらを選択するのかも含めて、相続人全員で遺産分割協議をおこなわなければなりません。
相続した不動産を売却する際にも、相続人全員の同意が必要です。
換価分割のために不動産売却をするという意見でまとまったら、具体的な売却時期や価格についてもしっかり話し合いましょう。
遺産分割協議では、誰か一人でも意見の異なる相続人がいると、不動産売却を進められません。
意見の相違でトラブルを生まないよう慎重に話し合いを進める必要がありますが、一向に話がまとまらない場合は、家庭裁判所に相談するという方法も検討してみましょう。

相続した不動産を売却する際の注意点3：相続登記が必要

相続した不動産は、相続登記をしてからでなければ売却できません。
相続登記とは、相続した不動産の所有者名義を、亡くなった方から相続した方の名義へと変更する手続きのことです。
相続登記は法律で期限などが設けられているものではありませんが、不動産売却を検討している場合は早めに手続きを進めておきましょう。
なお、法務局での相続登記手続きは専門的な書類への記入なども必要になるため、基本的には司法書士への依頼をおすすめします。

相続した不動産を売却する際の注意点4：契約不適合責任のリスク

不動産売却をするのであれば、売主に課される「契約不適合責任」についても知っておかなければなりません。
不動産売却における契約不適合責任とは、契約内容と実際の不動産の状態が異なった場合に、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
相続した不動産については、売主となる方も不動産の状態について正確に把握しきれていないことがあります。
契約後、契約書に記載のない不具合や欠陥が見つかると損害倍場の対象になりかねません。
トラブルを回避するためにも、専門家によるホームインスペクションなどを検討してみてはいかがでしょうか。

相続した不動産を売却する際の注意点5：税金の軽減制度や特例

相続した不動産に限らず、不動産売却をして利益を得ると所得税が課されます。
しかし、相続不動産の売却時にのみ適用される税金の軽減税度や特例措置があるため、事前に把握しておくようにしましょう。
特例を利用することで、3,000万円の特別控除が受けれられる可能性があります。

不動産売却における媒介契約の種類とそれぞれの注意点

不動産売却の際には、多くの方が不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社が売主と買主の間に立って取引の仲介をおこなう際に結ぶ契約のことで、売主に代わって売却活動や買主の募集をおこないます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれメリットや特徴が異なるので注意してください。

1：専属専任媒介契約

3つの種類のなかで、もっとも拘束力の強い媒介契約です。
売主は自分で買主を見つけたとしても、その相手と直接契約を結ぶことができません。
また、他の不動産会社と並行して媒介契約を結ぶことも禁止されています。
一方で、不動産会社には週に1度以上の業務実績報告が義務付けられており、レインズへの登録も契約から5日以内におこなわれるため、短期集中的に売却を進めたい方におすすめしたい契約方法です。
契約の有効期限は3か月以内となっています。

2：専任媒介契約

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じく、別の不動産会社と同時に契約を結ぶことができません。
しかし、自分で買主を見つけた場合には、直接契約を結ぶことが許されています。
不動産会社からの業務実績報告は2週間に1度以上と義務付けられており、契約の有効期限は最大3か月です。
レインズへの登録期限は専属専任媒介契約より2日長く、契約から7日以内におこなわれます。

3：一般媒介契約

上記2つの媒介契約とは特徴が大きく異なり、複数の不動産会社と並行して契約することができます。
また、自分で見つけた買主との直接契約も可能です。
ただし、不動産会社が業務報告を定期的におこなう義務や、レインズへの登録義務は発生しません。
売主側の自由度が高い代わりに、不動産会社がおこなう売却活動状況について把握しにくいと考えておきましょう。
契約期間の期限は決められていませんが、行政指導上は最大3か月とされています。

仲介か買取か？不動産売却をする2つの方法と注意点とは

不動産売却の方法としては、主に「仲介」と「買取」があります。
それぞれの特徴について見ていきましょう。

仲介による不動産売却の特徴

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社に買主探しを委託する売却方法のことです。
具体的な内容としてはチラシ配布や不動産情報サイトへの情報掲載、内覧対応などのほか、難しい手続きや買主との条件交渉のサポートなども受けられます。
注意点としては、契約が成立すれば仲介手数料を支払う必要があることや、買主がいつ見つかるかわからないという点です。

買取による不動産売却の特徴

買取とは、不動産会社が売主から直接不動産を購入する方法のことです。
広告活動をして買主を探す必要がないため、短期間での売却が可能になります。
また、仲介手数料も必要ありません。
注意点としては、一般的な仲介で不動産売却をしたときと比べると、売却価格が最大で3割ほど安くなる傾向にあることです。
そのため、時間がかかってでも条件にこだわって売却したいという方は仲介での売却を、価格よりもスピードを重視するという方は買取での売却を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

相続した不動産の売却は、相続人同士での話し合いが必要であったり、不動産が遠方にあって現地に行くことが難しかったりと、一般的な不動産売却とは違った手間や注意点があります。
さいたま市や越谷市で相続不動産の売却を検討されている方は、ささいな疑問でも、ぜひ「永大」までお気軽にご相談ください。