古い空き家を売却する際の注意点は？放置リスクや特例についても解説

古い空き家を所有している方のなかで、維持管理にかかる手間や金銭的な負担が増大し、将来的な処分方法に、頭を悩ませている方の多いのではないでしょうか。
建物の老朽化が進行して近隣トラブルや事故の原因となる前に、適切な時期を見極めて、売却をするなどの対策を講じることが、大切な資産を守ることに繋がります。
本記事では、古い家を空き家のまま放置するリスクと、売却活動をスムーズに進めるための注意点や、利用できる可能性のある特例も解説します。

空き家を放置し続けることで生じるリスク

空き家を放置するリスクは、所有者としての管理責任が果たせず、第三者に損害を与えた場合に賠償責任を負う可能性がある点です。
たとえば、老朽化した建物の屋根瓦が落下したり、外壁が崩壊したりして通行人が怪我をした場合、所有者は被害者に対して損害賠償をおこなわなければなりません。
また、保安上の観点から見ると、雑草が繁茂し見通しが悪くなった空き家は、不法投棄や不法侵入、さらには放火といった重大な犯罪の温床となる危険性が高まります。
行政から「特定空家」に指定され、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が数倍に跳ね上がる経済的なデメリットも無視できません。

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売却活動をスムーズに進めるための注意点

売却活動を円滑に進めるためには、事前に建物内の残置物をすべて撤去し、購入希望者が入居後の生活を、イメージしやすい環境を整えることが重要です。
売買契約においては、雨漏りやシロアリ被害などの不具合について、契約内容と異なる場合に売主が責任を負う、「契約不適合責任」の取り決めを明確にしておきましょう。
また、建物のコンディションを客観的に把握するために、ホームインスペクションを実施しておくと、買主の不安を払拭し成約率を高める効果が期待できます。
隣地との境界が不明確な場合は、確定測量をおこない境界杭を設置することで、権利関係を明確にし、引渡し後の紛争を未然に防ぐ配慮も必要となるでしょう。

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売却時に適用される可能性がある税金の控除や特例

不動産売却における税負担を軽減するためには、国が定めた控除制度の要件に該当するかどうかを確認し、適用可能な特例を漏れなく活用することが求められるでしょう。
相続した空き家を売却する場合、旧耐震基準の建物であれば、耐震改修または解体等の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円が控除される特例が利用できます。
また、都市計画区域内にある低未利用土地等を売却した際、譲渡価格が一定額以下であることなどの条件をクリアすれば、100万円の特別控除を受けられる制度も存在します。
これらの特例措置を受けるためには、確定申告が必要となりますが、適用期限や細かい要件が改正されることもあるため、税理士などの専門家に相談するのが賢明です。

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まとめ

古い空き家の放置は、損害賠償リスクや、特定空家指定による固定資産税の増額などの、深刻な事態を招く要因となります。
売却にあたっては、残置物の撤去やホームインスペクションで物件の信頼性を高めつつ、契約不適合責任の所在を明確にして、トラブルを防ぐ姿勢が不可欠です。
3,000万円特別控除などの税制優遇措置や、自治体の補助金を活用し、経済的なメリットを最大化する視点を持つと良いでしょう。
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