農地の売却はなぜ難しい？手続きの流れや費用の目安も解説

農地を売却しようと考えたとき、何から手を付ければよいか迷う方は多いのではないでしょうか。
とくに、制限の多さや複雑な手続きにより、売りにくいと感じるケースが少なくありません。
本記事では、農地の売却理由から方法、かかる費用までを解説いたします。

農地売却しづらいと言われる理由

農地の売却が難しいとされる理由は、農地法による許可制の存在です。
この法律により、農地のまま売却する場合は、農業従事者への譲渡が基本とされ、対象者が限定されます。
また、農業以外の用途に転用して売却するには、農地法第5条の許可を受ける必要があります。
この許可を得るには、立地基準や一般基準といった要件を満たさなければなりません。
さらに、市街化調整区域や農用地区域内に指定されている土地は、原則として転用が認められていません。
こうした規制により、農地の売却には多くの制限が課されており、自由な取引が難しくなっています。
そのため、一般の宅地と比較して売却のハードルが高く、時間や労力がかかる傾向があります。

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農地売却の方法・流れ

農地を売却する方法には、大きく分けて2つの選択肢があります。
1つは、農地のまま売却する方法です。
この場合、買主は農業を継続する意思のある個人や法人である必要があり、農業委員会の許可を得ることが条件となります。
もう1つは、農地を宅地などに転用してから売却する方法です。
転用をおこなうには、事前に自治体へ農地転用の申請をおこない、許可を得なければなりません。
許可後には用途変更を実施し、その後に売買契約の締結、登記の変更といった手続きをおこないます。
なお、不動産会社や専門の行政書士に依頼することで、申請や手続きがスムーズに進むこともあります。
また、農地中間管理機構を利用しての売却も可能であり、公的な仕組みを活用することで安全性を高めることが可能です。

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農地売却にかかる費用

農地の売却には、いくつかの費用が発生します。
まず、不動産会社を通じて売却する場合には、仲介手数料が必要です。
仲介手数料は、売却価格に応じて上限が法律で定められており、一般的には数万円から十数万円となります。
次に、農地法による転用や、売買に関する許可申請を行政書士に依頼する場合、その報酬も費用として見込む必要があります。
報酬額は業務の内容や地域によって異なりますが、転用許可申請は数万円程度が相場です。
また、土地の測量や名義変更のための登記費用、司法書士への依頼費用も発生します。
売却時には、印紙税や登録免許税がかかり、さらに譲渡所得が発生すれば、所得税や住民税を納めることが必要です。
ただし、一定の条件を満たすことで、特別控除や税の軽減措置を受けられる制度もあります。

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まとめ

農地の売却には、農地法に基づく厳しい制限があり、許可取得が必要になることから難しいとされています。
売却方法としては、農地のまま売るか、転用してから売るかによって手続きが異なります。
費用面では、仲介手数料や行政書士報酬、税金などがかかりますが、特別控除などの制度を利用して軽減することも可能です。
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