不動産売却時の契約不適合責任について！仕組みと回避策についても解説

中古住宅を売却する際、買主との契約内容に不安を感じる方は多いのではないでしょうか。
そのなかでも、売主が注意すべき契約不適合責任が注目されています。
本記事では、この責任の仕組みと回避策として有効なインスペクションについて、解説いたします。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売主が契約で定められた内容に適合した物件を引き渡さなかった場合に責任を負う制度です。
この責任は、民法の改正により、従来の瑕疵担保責任に代わって導入されました。
たとえば、引き渡し後に雨漏りが発生した場合、その事実が契約書で明示されていなければ、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
ここで重視されるのは、欠陥の存在ではなく「契約との一致」です。
雨漏りや配管の不具合、白アリの被害などが、契約に記載された内容と異なると判断されれば、売主が対応しなければなりません。
このように、売却時には物件の状態を正確に把握し、契約内容に正しく反映させることが求められます。

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買主に認められる権利

契約不適合責任が問われた場合、買主には複数の権利が認められています。
まず、物件の修補を求める「追完請求」が可能です。
これは、雨漏りがあった場合に、修繕を求めることができる権利です。
また、修繕が困難なときには「代金減額請求」により、支払った代金の一部返還を求めることもできます。
重大な不適合があり、信頼関係が破綻したと判断されれば、契約の「解除請求」も可能です。
こうした救済措置は、買主の利益保護を目的としており、売主側の説明責任や契約内容の明確化を強く求める背景となっています。
そのため、売却に際しては契約内容と物件の状態を一致させる努力が大切です。

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インスペクションでトラブル回避

契約不適合責任によるトラブルを防ぐには、売却前にインスペクションを実施することが有効です。
インスペクションとは、建築士などの専門家が建物の劣化や不具合を調査し、報告書としてまとめる建物状況調査のことを指します。
これにより、雨漏りや構造の不具合、配管の老朽化などを事前に把握し、買主へ正確に告知することが可能となります。
報告書を契約書に反映することで、「契約内容との差異」が生じる、リスクを大きく下げることが可能です。
また、告知義務の履行としても有効であり、売主の信頼性を高める効果もあります。
さらに、一定の設備や部位に限って、責任を免除する特約を設ける場合にも、事前の状況把握が欠かせません。
透明性の高い取引を実現するためにも、インスペクションの活用は売主にとって大切な手段です。

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まとめ

契約不適合責任とは、契約内容に適合しない物件を引き渡した場合に、売主が負う責任です。
買主は追完や代金減額、契約解除といった権利を持ち、売主は誠実な情報提供が求められます。
インスペクションを通じて、物件の状態を正確に把握し、契約書と整合させることで、トラブルを未然に防ぐことが可能です。
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