相続で不動産が共有持分になるとどうなる？権利関係についても解説

不動産を相続した際に、共有名義となるケースは珍しくありません。
しかし、共有持分は意思決定に制約が生じやすく、適切な理解がないとトラブルの原因となります。
本記事では、共有持分の基本知識から、管理・処分のルール、そして起こりやすい問題と対策まで解説いたします。

共有持分とは

共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有する際に、それぞれの方がどれだけの権利を持っているかを示すものです。
この割合は、相続によって法定相続分に従って決まる場合や、出資額に応じて、合意のうえで定めることができます。
また、持分は不動産の物理的な面積を分けるものではなく、所有権の割合を意味しており、不動産全体に対してその割合に応じた権利を持ちます。
たとえば、土地を兄弟で共有する場合、兄が3分の2、弟が3分の1の持分を持つといった例です。
この共有持分は不動産登記簿に明記され、所有者ごとの権利が明確にされています。
一方で、共有者が勝手に売却や改築をおこなうことはできず、基本的には他の共有者との合意が必要になります。

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不動産の共有持分でできること

共有持分を持っている方が、不動産に対しておこなえる行為は、法律上3つに分類されます。
まず、保存行為は、不動産の現状を維持するためのもので、共有者の単独判断で可能です。
たとえば、屋根の修理や草木の伐採、相続登記などがこれに該当します。
管理行為は、日常的な維持管理や収益化に関わる行為であり、共有者の過半数の同意が必要です。
民法の改正により、管理行為については柔軟な決定が可能となりました。
たとえば、賃貸契約の締結や修繕計画などが、管理行為に含まれます。
最後に処分行為ですが、これは不動産そのものを売却したり担保に入れたりする、大切な行為です。
この処分行為は、共有者全員の同意がなければおこなうことができません。

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不動産の共有で起こりうるトラブル

不動産を複数人で所有する場合には、さまざまなトラブルが発生するリスクがあります。
とくに、相続を繰り返すことで共有者が増え、意思決定が困難になる「メガ共有」と呼ばれる状態に陥ることがあります。
共有者の中に連絡が取れない方や意思確認ができない方がいる場合には、管理や処分が一層難しくなるでしょう。
また、費用負担の不公平も問題です。
共有不動産にかかる固定資産税や修繕費などの負担割合について、合意が取れず、関係が悪化するケースもあります。
こうした状況が続くと、共有状態を解消するために、「共有物分割請求」を裁判所に申し立てることもあります。
これは共有者の一方が、単独で起こすことができ、裁判所の判断により現物分割、代金分割、競売による、分割などがおこなわれているのです。

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まとめ

共有持分とは、不動産を複数人で所有する際の権利の割合を示す概念です。
共有者は、持分に応じて保存・管理・処分の行為が可能であり、行為の内容により必要な同意の範囲が異なります。
共有不動産では、メガ共有や連絡不全によるトラブルが起きやすく、早期の対策と整理が大切です。
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