根抵当権がある不動産を売却するには？手続きの流れや注意点についても解説

ご所有の不動産に根抵当権が付いている場合、通常の物件とは異なる手続きが必要となるため、売却できるか不安に感じる方が多いのではないでしょうか。
根抵当権の仕組みは複雑で専門的な知識が求められますが、その流れや注意点を事前に正しく理解しておくことで、売却活動を円滑に進めることが可能となります。
そこで本記事では、根抵当権が付いた不動産の売却の流れや注意点について解説いたします。

根抵当権と抵当権の特徴

根抵当権は、不動産を担保にして継続的に資金を借り入れるために設定される担保物権で、一般的な抵当権とは利用方法に違いがあります。
通常の抵当権は、1つの特定の債務を担保するもので、その債務を完済すれば担保権は自動的に消滅する仕組みです。
一方で根抵当権は、あらかじめ設定した極度額という上限金額の範囲内であれば、借り入れと返済を繰り返しても、一度設定した担保権は消滅せず存続し続けます。
また、不動産の登記簿に極度額や債権の範囲が記載されますが、借り入れを完済しても自動で抹消されることはありません。

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根抵当権付き不動産売却の流れ

根抵当権が付いた不動産を売却する際には、まず売却代金で残債務が完済できるかどうかを確認することが必須です。
残債務の総額と不動産の査定価格を比較し、残債務が売却価格を上回る場合は、自己資金で不足分を充当するか、任意売却などの選択肢を検討することになるでしょう。
次に、根抵当権を抹消するためには、債権者である金融機関と交渉し、元本確定の手続きをおこなうことが重要です。
元本確定とは、これまで流動的だった債務の借り入れと返済をストップさせ、その時点での残債務額を確定させるための法的手続きです。

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根抵当権付き不動産売却の注意点

根抵当権付き不動産の売却における注意点として、所有者と債務者が異なる場合のトラブル発生の可能性が挙げられます。
また、売却のために元本確定の手続きをおこなった場合、一度確定した元本は、原則として元に戻すことはできないので、注意が必要です。
さらに、売却代金で残債務を完済したとしても、根抵当権は自動では抹消されないため、引き渡し日までに抹消登記を完了させなければなりません。
抹消登記が遅れたり、手続きを怠ったりすると、登記簿に根抵当権が残ったままで、買主に対する履行遅滞や契約不適合責任など、深刻なトラブルに発展するおそれがあります。

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まとめ

根抵当権は、極度額の範囲内で継続的な借り入れを可能にするものであり、一度設定すると債務を完済しても自動では抹消されない点が、一般的な抵当権との違いです。
根抵当権付き不動産の売却では、債権者と交渉して残債務を確定させる「元本確定」手続きをおこない、残債務を完済することが必須となります。
売却を成功させるためには、元本確定の不可逆性を理解し、所有者と債務者の関係性の確認、そして引き渡しと同時期に抹消登記を完了させることが重要です。
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