任意売却の抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いや請求のポイントを解説

抵当権消滅請求と代価弁済とは、どちらも不動産を購入する第三取得者を保護するためのルールです。
中古物件を購入する場合は抵当権消滅請求をおこなう必要が生じるケースもあるため、任意売却前にその仕組みについて知っておくと役立ちます。
そこで今回は、任意売却の抵当権消滅請求とはなにか、代価弁済との違いや請求のポイントを解説します。

任意売却における抵当権消滅請求とはなにか

抵当権消滅請求とは、第三取得者が不動産購入の際に抵当権者に対し抵当権の消滅を求めることです。
具体的には、債権者の求める金額を支払うことにより、所有権を自身に移す手続きを指します。
また、抵当権の付いている不動産では、いくらで売買すれば抵当権を消滅できるかについて債権者との打ち合わせが必要です。
契約の際は抵当権消滅を特約として記し、購入代金の決済時に抵当権を消滅する流れでおこないます。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の違い

抵当権消滅請求と代価弁済は、どちら側が請求や提案をおこなうかの点で違いがあります。
抵当権消滅請求は、第三取得者が抵当権者に対して請求をおこなうものです。
取得原因は売買でなくても、相続以外であれば抵当権消滅請求をおこなえます。
ただし、保証人には債務者と同様に弁済責任があるため、消滅請求ができません。
一方で代価弁済は、債権者の側から代金の支払いを条件に抵当権の消滅を提案します。
代価弁済が可能な第三取得者は、所有権または地上権を買い受けた者（売買）です。
また、保証人も所有権か地上権を買い受けていれば代価弁済が可能です。

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任意売却で抵当権消滅請求をする際のポイント

抵当権消滅請求をする際のポイントとして、債務者はローンを完済しない限り請求ができない点は注意が必要です。
抵当権消滅請求をする際、債権者がすぐ承諾しないケースもあります。
手続きが滞ると第三取得者にとっては不都合となりますが、その際利用できるのがみなし承諾の制度です。
債権者が請求に関する書面を受け取ったあと、2か月以内に競売をおこなわなければ抵当権消滅請求を承諾したとみなされるのが、「みなし承諾」です。
債権者が競売をおこない、不動産の差し押さえの効力が発生すると、その時点での抵当権消滅請求は不可能になります。
そのため、抵当権消滅請求をする時期についても見極めることが大切です。

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まとめ

任意売却における抵当権消滅請求とは、第三取得者が不動産購入の抵当権者に対し抵当権の消滅を求めることを指します。
一方、代価弁済は債権者の側から提案をおこなう点で違いがあります。
みなし承諾の制度や差し押さえ後は請求ができなくなる点などの事項は、把握しておきましょう。
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