不動産売却の減価償却について！計算方法や注意点も解説

不動産売却は大きなお金が動く取引であり、売却益にかかる譲渡所得税の金額も高額になるケースが少なくありません。
その計算は複雑であり、とくに減価償却費について理解していないと納める税額の計算を誤ってしまう可能性もあります。
そこで今回は、不動産売却の際に重要な減価償却費の概要と計算方法、意識しておくべき注意点について解説します。

不動産売却の際に重要な減価償却費とは？

減価償却費とは、経年によって低下した建物の価値を具体的な金額として表現したものです。
そして、減価償却とは資産の価値を毎年少しずつ減少させる手続きを指します。
減価償却は経年によって劣化する資産にのみ適用されるので、不動産において対象となるのは建物だけであり、土地には適用されません。
不動産売却において減価償却費を計算する狙いは、譲渡所得税を算出する際に物件の現在の価値を正確に反映させるためです。
減価償却費は譲渡所得税を計算するために用いる取得費から差し引かれる金額なので、譲渡所得税の金額に影響を与える場合があります。

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不動産売却の際に重要な減価償却費の計算方法

不動産の減価償却費は、基本的に定額法を用いて計算します。
定額法は毎年同じ金額を償却する方法であり、「購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」の式で算出可能です。
経過年数は、6か月以上の端数を1年とみなし、6か月未満は切り捨てて計算します。
償却率は、1年ごとに失われる価値の指標であり、法定耐用年数によって決められます。
譲渡所得税を納めるための確定申告が必要かどうかを判断するためには、譲渡価額から、減価償却費を引いた取得費、譲渡費用を差し引いて、プラスになるかどうかを確認しましょう。

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不動産売却における減価償却費と確定申告の注意点

減価償却費と確定申告に関する注意点としてまず挙げられるのは、概算取得費の存在です。
取得費を証明できる書類がない場合、譲渡価額の5%を概算取得費とみなして譲渡所得税を計算することになります。
書類が残っており実際の取得費が5%以下だった場合も概算取得費を用いた計算は可能なので減価償却費を差し引いた取得費が低くなった場合は、利用を検討すると良いでしょう。
また、確定申告の必要性を判断する際は譲渡損失についても意識しなければいけません。
不動産売却による利益がマイナスになったケースでは、給与などの収入と損益通算して節税が可能な場合があります。
譲渡所得税が発生しないからといって手を止めず、損益通算が可能かどうかを調べてみると良いでしょう。

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まとめ

減価償却費とは、経年によって低下した建物の価値を表した金額であり、不動産売却においては譲渡所得税を計算する際に取得費から差し引く形で使用します。
減価償却費は基本的に定額法で計算し、その際は経過年数や償却率といった数値を活用します。
減価償却費の金額次第では確定申告の要不要も変わってくる可能性があるので、早い段階から資料の収集などの準備を進めておくと良いでしょう。
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